мастерок - все для настоящего мастера.
главная стены статьи контакты типы стекол

Как правильно распоряжаться лишними деньгами при погашении ипотечного кредита?



Обычно переплата по ипотечному кредиту составляет 100—150% за 15—20 лет. Как же сократить эти безумные расходы? Напрашивается самый простой способ — погашать кредит с опережением графика.

Причин для досрочного погашения кредита может быть несколько. Во-первых, у заемщика могут неожиданно увеличиться доходы: повысится зарплата, добавятся «левые» заработки и прочее (обычное явление, особенно если кредит взят на длительный срок. — Ред.). Во-вторых, с самого начала у заемщика денег может быть больше, ведь банкиры изначально не учитывают его реальный заработок, закладывая в договор заведомо больший, чем он рассчитывает, срок погашения кредита. Ну и в-третьих, на заемщика может неожиданно в виде наследства или подарка свалиться достаточно крупная сумма, которую, почему-то не захочется тратить на поездку на Мальдивы или на последнюю модель телефона Vertu. Маловероятно, но иногда случается и такое.

Как же правильно распорядиться дополнительными доходами? Стоит ли все бросать в «топку» кредита или лучше вложить деньги в доходные финансовые инструменты, чтобы через некоторое время погасить весь долг сразу за счет полученной прибыли?

Сколько не жалко

Если у заемщика просто повысились доходы на 10—30%, самый удобный вариант — бросать на погашение тела кредита сколько не жалко. В этом случае при классической схеме погашения займа, когда проценты начисляются на остаток задолженности, процентное бремя будет постепенно снижаться и заемщику будет легче «тянуть кредитную лямку».

Если помимо месячного платежа по кредиту вносить хотя бы $200, то при займе в $50 тыс., взятом на 15 лет, экономия на процентах при ставке в 13,5% годовых составит $34,4 тыс. за весь срок пользования займом. Сократится и время выплаты долга — с 15 до 8 лет. За счет сокращения задолженности только за первый год можно сэкономить на процентах (при указанной выше сумме кредита) $150—200.

Банкирам, естественно, досрочное погашение займов невыгодно. Поэтому многие из них первые два года штрафуют заемщиков за погашение кредита с опережением графика. Размер штрафа колеблется от 1% до 2% суммы, превышающей ежемесячный обязательный платеж. Интересно, что столь строги к заемщикам, в основном, мелкие и средние банки. Из первой пятерки лидеров, на которые приходится 67% всех выданных ипотечных кредитов (УкрСиббанк, «Райффайзен Банк Аваль», Укрсоцбанк, ПриватБанк и ОТП-банк), «наказывает» за досрочное погашение ипотечного займа только Укрсоцбанк.

Кстати, досрочное погашение тела кредита небольшими суммами (к примеру, 2—3 месячных платежа вместо одного) позволит заемщику получить возможность какое-то время выплачивать банку только проценты. За счет опережения графика формируется своеобразная «подушка», которая может помочь владельцу кредита пережить временное снижение его доходов. «На мой взгляд, оптимально иметь запас переплаты в 3—6 месяцев, чтобы чувствовать себя спокойно. Но только в том случае, если заемщику не придется сидеть (ради ее формирования. — Ред.) на «хлебе и воде», — отмечает Даниил Фурса, начальник управления банка «Финансы и Кредит».

Тем же, кто выбрал аннуитетную схему погашения кредита, снизить переплату банку будет гораздо сложнее. Штраф в размере 1—2% суммы, превышающей обязательный платеж по кредиту, придется платить не только первые два года, но и в течение всего срока кредитования. :( Это, в общем-то, незаконно, поскольку, согласно  п. 8 ст. 11 Закона «О защите прав потребителей», препятствовать досрочному погашению займа нельзя. Однако украинские банки практикуют такие санкции повсеместно.

Но штрафы — отнюдь не самое неприятное в истории с досрочным погашением аннуитетного кредита. Дело в том, что у каждого банка своя схема учета платежей, внесенных досрочно. Большинство просто уменьшают общую сумму долга с учетом процентов за весь срок, на который выдавался аннуитетный кредит. То есть заемщик практически не экономит на процентах, а просто сокращает срок расчета с банком. Так поступают, к примеру, «Райффайзен Банк Аваль», УкрСиббанк, Приватбанк и ОТП-банк, на которые приходится львиная доля выданных ипотечных кредитов. Поэтому, если есть желание погашать кредит досрочно и при этом на аннуитетных условиях, кредитора нужно выбирать особенно тщательно.

Перехитрим банк?

Если на заемщика неожиданно «свалилась» крупная сумма денег — минимум $5—10 тыс., то не всегда стоит спешить бросать ее на погашение кредита. В особенности это касается тех заемщиков, у которых предусмотрены штрафы за досрочное погашение или оформлен аннуитет.

Первый, не самый выгодный, зато самый простой, способ распорядиться «внезапными» деньгами — положить их на депозит. Если удалось найти банк, где депозитная ставка хотя бы на 1% превышает ставку по «родному» кредиту, можно смело отправляться туда с деньгами. Сделать это не столь уж сложно, средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам составляет 13,5% годовых в долларах, в то же время даже в первой двадцатке банков по объему депозитов можно найти вклады под 14,5—16,4% годовых в гривнах. Но не стоит забывать, что этот небольшой «навар» может быть «съеден» при обмене гривен на валюту или наоборот. Или гривна может внезапно «просесть».

На гривневом депозите в 50 тыс. грн. ($10 тыс.) можно заработать за год максимум $1640 (в нормальном банке). Если же эти деньги бросить на погашение кредита, взятого под 13,5% в долларах, то за первый год можно сэкономить на процентах примерно $1310. Как видим, такая схема имеет экономический смысл.

Особенно полезной такая «заначка» будет тем, кто выплачивает кредит по аннуитетной схеме — возникнет реальная и существенная экономия на процентах. К тому же депозит в банке может выполнять и роль резервного фонда.

Творческий подход

Стремясь сэкономить на платежах банку можно обратить внимание и на не вполне традиционные пути инвестирования. К примеру, бухгалтер Татьяна Пономоренко выплачивает ипотечный кредит в течение двух лет. Полгода назад, по завещанию, ей достался гараж в одном из жилых районов столицы. Первым желанием, естественно, было — продать гараж и внести вырученную сумму (недвижимость оценивалась примерно в $5000) в счет досрочного погашения. Но найти покупателя было сложно, к тому же у владелицы не было всех документов, поэтому Татьяна решила гараж сдавать.

«Оказалось, что найти желающих очень легко. Машины сейчас есть у многих, а гаражи — далеко не у всех», — отметила Татьяна. Дополнительный доход от гаражной ренты составляет $200 ежемесячно. Таким образом, за два года Татьяна сможет уменьшить тело кредита на $4800, за четыре — на $9600, а за десять лет — на $24 тыс. При кредитной ставке 13% годовых в валюте экономия на процентах за 10 лет составит около $15 тыс.. И это при условии, что арендная плата не будет расти.

В принципе, сдавать можно не только гараж, но и любую другую недвижимость, которая есть в наличии. Справедливости ради отметим, что вариантов, при которых инвестиции выгоднее досрочного погашения кредитов, все же единицы. Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев, к примеру, считает, что досрочное погашение кредита — это и есть один из способов инвестирования средств. А доход от инвестиции выражается в сумме неоплаченных процентов за пользование кредитом.

«Если удастся найти инвестицию с доходностью, превышающей проценты по кредиту, тогда, конечно, выгоднее инвестировать средства. Но набор инструментов инвестирования для физических лиц на данный момент достаточно ограничен», — отмечает г-н Королев.

«Злые вы, уйду я от вас»…

Если дополнительных средств нет, а объем процентов по кредиту все же хочется снизить, можно попробовать перекредитоваться в другом банке (подробнее см. «Деньги», № 5 от 26 октября 2006 года, доступно на сайте www.dengi-ua.com). Рефинансирование ипотечных кредитов для физлиц сейчас активно предлагают ОТП-банк, Укрэксимбанк, Альфа-Банк, «ПУМБ», УкрСиббанк. Правда, ставки рефинансирования у них не очень отличаются от обычных среднерыночных — 12—13% в долларах и 16,5—17,5% в гривнах. Таким образом, этот вариант вряд ли подойдет тем, кто оформил кредит недавно, а также тем, кому осталось платить по счетам год-два. Ведь в таком случае временные и денежные затраты на переведение кредита из одного банка в другой могут себя не оправдать.

Тем не менее, даже если разница в ставках составляет 0,5%, а тело кредита не выплачено более чем на половину — перекредитоваться все же стоит. Если сумма долга составляет, к примеру, $80 тыс. на срок 15 лет, а действующая кредитная ставка равна 13%, то, перекредитовавшись под 12,5%, можно сэкономить на процентах около $3000. Минус расходы на оформление рефинансирования (при наших исходных данных — около $1000). Выходит как минимум $2000 чистой экономии.

Что такое аннуитет?

Аннуитет — это одна из форм погашения кредита. Если при классической схеме проценты начисляются на остаток задолженности, то при аннуитете рассчитывается единый фиксированный платеж, который нужно платить в течение всего срока кредитования. При этом соотношение тела кредита и процентов внутри этого платежа в первые годы равняется примерно 20/80. В конце срока кредитования складывается уже обратная ситуация: 80—90% платежа идет на погашение тела займа и всего лишь 20—10% — на обслуживание кредита (проценты и комиссионные).

Источник: http://www.dengi-ua.com/





Ссылки по теме:
Описание параметров химического состава и их влияние на свойства и качество воды
Типы напольных покрытий
Разные виды современных напольных покрытий, от линолеума до искусственной травы
Праздничная щепа
Постройка дома или реконструкция квартала?
C какими проблемами вы сталкиваетесь при эксплуатации и обслуживании инструмента?
Стеклянное пространство
Озеленение участка цветущими камнями
Что же такое стеклообои?
Монтаж и сроки гарантии
Виды напольных покрытий
Стили сооружений из стекла
ИСТРА ЛАМБЕР это клееный брус и деревянные окона высшего качества! Мы предлагаем проекты деревянных домов
А у нас в Арбате газ, а у Вас?
«Акзо Нобель»: радость всех цветов радуги
мастерок - все для настоящего мастера.

Как избежать засора? Чтобы спастись от позора: личный опыт
Решение полового вопроса сухим способом
Газон — живой организм
Шкаф-купе: Основные понятия
Типы напольных покрытий
Клубневые
Ванны и душевые кабины Акватика
Разные виды современных напольных покрытий, от линолеума до искусственной травы
С чего начинается комната — с дверей!
Восточные традиции
Бесконечное соло природы
Конструкция мебели
Какой должна быть современная квартира?
Прочные стекла
Готовимся к наружной покраске
Он нас считает!
Строительство домов из бруса
Ремонт площадок
Информация о уклоне крыш
Нaливныe пoлы: виды, oпиcaниe, пpaвилa paбoты
Окна в свете архитектурных стилей
Общее описание деревянных окон
Королевская мантия для дома
ТЗИ в мансардном строительстве
Государственная регистрация перехода прав собственности и государственая регистрация недвижимости
Да будет свет!
Керамическую плитку fap
Лучшие варианты обогрева дома
Рынк земли баллансирует цены на недвижимость
Стеклянное пространство
Пластиковые окна КБЕ Элита
Детские кровати
Посадка плодовых деревьев (яблоня)
Как правильно выбрать пластиковые окна?
Как устроен камин
Важная информация о лакокрасочных материалах
Фундамент — основа любого сооружения
Шкаф-купе универсальней не придумаешь
Встроенная мебель в дизайне кухни
Ландшафтный дизайн и водоемы
Самое высокое жилое здание планеты будет в Дубаи
Линкруст и обои
Где можно установить облегченную перегородку?
Шкаф-купе Все что нужно знать.
Технология заделки швов
Аксессуары для кухни и ванной Kessebohmer
Основные функции окна
Бетонные полы
Отделка деревянных стен
Виды напольных покрытий

Полезное:
Применение стен

  Rambler's Top100


главная главная стены стены статьи статьи контакты контакты типы стекол типы стекол
2005—2011 © Мастер Ок